Territoire de Belfort · Bourgogne-Franche-Comté
Appartements à vendre et à louer à Belfort
À Belfort, les appartements s'affichent autour de 1 400 €/m² — mais se vendent réellement à 1 273 €/m² en valeur médiane. Cet écart de près de 10 % entre le prix demandé et le prix payé est la première chose à comprendre du marché belfortain, et l'une des marges de négociation les plus larges de France.
Données arrêtées au
Prix affichés : relevés d'août 2026
Prix de vente : base DVF, ventes 2024-2025
Parc de logements : recensement Insee 2023
Prochaine mise à jour : décembre 2026
Appartement Belfort a l'ambition de devenir le portail immobilier de référence de Belfort et des communes du Territoire — Valdoie, Danjoutin, Bavilliers, Offemont, Cravanche et les autres.
Notre parti pris est simple. D'un côté, une lecture honnête et sourcée du marché belfortain : des prix relevés quartier par quartier, l'écart entre prix affichés et prix réellement constatés, des chiffres datés et des méthodes indiquées. De l'autre, un espace de diffusion gratuit et sans limite pour toutes les agences immobilières de Belfort et du Territoire, sans abonnement, sans commission et sans exclusivité. Nous ne sommes pas une agence : nous ne vendons ni ne louons de biens, et nous n'avons donc aucun intérêt à orienter votre recherche.
Le portail se construit progressivement, page après page, à mesure que les agences belfortaines nous rejoignent : d'abord les annonces de vente et de location, puis les pages consacrées à chaque quartier et à chaque commune du Territoire. Chaque page est publiée lorsqu'elle a réellement quelque chose à apporter — jamais avant.
Le marché le plus accessible de France, ou presque
Belfort est l'une des rares villes françaises de plus de 40 000 habitants où l'on achète encore un appartement sous 1 500 €/m². À titre de comparaison, le mètre carré y coûte environ trois fois moins cher qu'à Dijon et près de cinq fois moins qu'à Strasbourg, à moins de deux heures de route.
Cette accessibilité tient à deux réalités qu'il faut regarder en face. La population de la commune baisse continûment — 50 102 habitants en 2012, 47 656 en 2017, 45 912 en 2023 — et 3 499 logements sont vacants, soit 12,6 % du parc. L'offre dépasse la demande, et c'est ce qui explique à la fois les prix bas et la marge de négociation.
C'est aussi, très nettement, une ville de locataires : ils occupent 65,7 % des résidences principales, contre environ 40 % en moyenne nationale. Avec 86 % d'appartements dans le parc, près de 3 600 étudiants et 53 % de ménages d'une seule personne, la demande locative porte massivement sur les petites et moyennes surfaces.
Prix au m² par quartier
| Quartier | Prix affiché €/m² | Écart / ville | Profil |
|---|---|---|---|
| Forges — Miotte — Champ de Mars | 1 718 | +23 % | Le haut du marché belfortain |
| Vieille Ville — Fourneau | 1 550 | +11 % | Ancien de caractère, sous la citadelle |
| Faubourg de Montbéliard | 1 506 | +8 % | Axe commerçant, forte rotation |
| Glacis du Château | 1 491 | +6 % | Résidentiel prisé, peu de volume |
| Châteaudun | 1 458 | +4 % | Le secteur le plus actif en volume |
| Bougenel — Quatre As | 1 312 | −6 % | Central et abordable, petites surfaces |
| Le Mont | 1 213 | −13 % | Mixte maisons et collectif |
| Marché — Vosges | 1 192 | −15 % | Prix d'entrée, parc ancien |
| Pépinière | 1 150 | −18 % | Le plus bas du marché |
Trois enseignements. D'abord, l'amplitude est faible : 570 €/m² séparent le quartier le plus cher du moins cher, là où l'écart dépasse souvent 100 % dans des villes comparables. À Belfort, le choix du quartier pèse moins sur le budget qu'ailleurs — c'est l'état du bien qui fait la différence.
Ensuite, le volume ne se trouve pas là où sont les prix hauts. Châteaudun concentre plus de 200 ventes d'appartements sur deux ans quand Glacis du Château en enregistre une dizaine. Un prix élevé sur un secteur à faible volume dit peu de chose du marché réel : il reflète quelques transactions particulières.
Enfin, l'écart entre affiché et constaté n'est pas uniforme. Sur les secteurs à fort volume comme Châteaudun ou le Faubourg de Montbéliard, les prix DVF ressortent parfois au-dessus des prix d'annonces — signe que les biens correctement évalués s'y vendent vite. Ailleurs, la décote atteint facilement 15 %.
Belfort, plusieurs visages
Chaque secteur de la ville répond à un projet différent.
Forges — Miotte
1 718 €/m²
Le secteur résidentiel le mieux valorisé, entre le Champ de Mars et les hauteurs de la Miotte. Le haut du marché local, en collectif comme en maison.
Vieille Ville
1 550 €/m²
L'ancien sous la citadelle, façades colorées et rues piétonnes. Le cachet se paie ; le stationnement et les travaux se négocient.
Châteaudun
1 458 €/m²
Le quartier le plus actif de la ville en nombre de ventes. Collectif des années 1960-1980, bon rapport surface-prix.
Bougenel
1 312 €/m²
Central, commerçant, très demandé en location. Petites surfaces et studios : le terrain de chasse des investisseurs.
Le parc de logements en chiffres
| Indicateur | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Habitants | 45 912 | — |
| Ménages | 23 593 | — |
| Total des logements | 27 793 | 100 % |
| — dont appartements | 23 908 | 86,0 % |
| — dont maisons | 3 541 | 12,7 % |
| Résidences principales | 23 611 | 85,0 % |
| Résidences secondaires | 683 | 2,5 % |
| Logements vacants | 3 499 | 12,6 % |
| Propriétaires occupants | 7 551 | 32,0 % |
| Locataires | 15 504 | 65,7 % |
| — dont locataires HLM | 7 295 | 30,9 % |
| Logés gratuitement | 555 | 2,4 % |
Deux propriétaires pour six locataires. Avec 32 % de propriétaires occupants seulement, Belfort affiche l'un des taux les plus bas des villes françaises de sa taille — et près de 31 % des résidences principales relèvent du parc HLM. C'est un marché où l'investissement locatif domine structurellement l'accession.
Un parc ancien, et c'est le sujet central. 56,9 % des résidences principales ont été construites avant 1971, et 82,9 % avant 1991. Une part importante de ce stock est aujourd'hui difficile à louer sans travaux de rénovation énergétique — ce qui explique en grande partie les 3 499 logements vacants. Pour un acquéreur, c'est le premier levier de négociation. Pour un investisseur, un gisement à condition de chiffrer les travaux avant de signer, pas après.
Côté typologie, le T3 domine avec 7 493 logements (31,7 %), devant le T4 (5 631, 23,8 %) et le T2 (3 998, 16,9 %). Les studios comptent pour 7,8 % du parc. Un appartement belfortain fait en moyenne 3,2 pièces.
Acheter ou investir à Belfort
Acheter sa résidence principale
Un T3 de 70 m² se négocie autour de 98 000 € au prix affiché, et souvent moins de 90 000 € au prix constaté. C'est un niveau où l'apport et les frais pèsent proportionnellement plus lourd que le crédit lui-même. L'arbitrage se joue moins entre quartiers — l'amplitude est faible — qu'entre un bien rénové et un bien à reprendre : sur ce marché, l'écart de travaux dépasse largement l'écart d'adresse.
Investir dans le locatif
Les loyers s'établissent autour de 17 €/m² pour un studio, 13 €/m² pour un T2 et 11 €/m² pour un T3 et plus. Rapportés aux prix d'acquisition, ces niveaux donnent des rendements bruts de l'ordre de 9 à 11 % — parmi les plus élevés de France. Cette performance est réelle, mais elle se paie : avec 12,6 % de vacance dans le parc et une population en repli, le risque locatif est ici bien supérieur à la moyenne. Le rendement net dépend entièrement de la qualité du bien et de son emplacement.
Tendance. Le marché belfortain est stable, pas haussier : le prix médian des appartements est passé de 1 225 €/m² en 2021 à 1 289 €/m² en 2025, soit environ +5 % en quatre ans — très en deçà de l'inflation sur la période. En valeur réelle, les prix ont donc reculé. C'est un marché de rendement, pas de plus-value.
Le volume, lui, reste soutenu : environ 1 030 ventes d'appartements enregistrées sur 2024-2025, soit un peu plus de 500 par an, auxquelles s'ajoutent environ 85 ventes de maisons par an. Rapporté au parc, c'est un taux de rotation supérieur à la moyenne nationale.
Côté location, aucune statistique publique ne recense les baux signés. L'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires belfortains — 8,9 ans — correspond à une rotation annuelle d'environ 11 % du parc locatif, soit de l'ordre de 1 700 baux signés chaque année, plus de trois fois le nombre de ventes. C'est une estimation, pas un relevé, mais elle donne l'ordre de grandeur du marché locatif belfortain.
Sources et méthode
- Prix affichés
- Indices PAP, MeilleursAgents, Orpi et agence.immo relevés en août 2026. Moyenne communale retenue : 1 400 €/m² pour les appartements.
- Prix constatés
- Base des valeurs foncières DVF de la DGFiP, ventes 2024-2025 : prix médian de 1 273 €/m² pour les appartements sur 1 031 transactions, 1 670 €/m² pour les maisons sur 167 transactions.
- Loyers
- Indices de prix locatifs relevés en 2026, ventilés par typologie.
- Parc de logements
- Insee, recensement de la population 2023, dossier complet publié le 27 août 2026.
- Rendements
- Calcul propre au portail : loyer annuel rapporté au prix d'acquisition affiché, avant charges, taxe foncière, vacance et travaux. Le rendement net est nécessairement inférieur.
- Volume locatif
- Estimation calculée. Aucune statistique publique ne recense les baux signés : le chiffre est dérivé de l'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires appliquée au parc locatif.
- Écarts par quartier
- Les sources divergent sensiblement sur les secteurs à faible volume de transactions. Les valeurs publiées servent à situer un bien, non de référence de transaction.
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Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'un appartement à Belfort ?
Les appartements s'affichent autour de 1 400 €/m² en septembre 2026, mais le prix médian réellement constaté dans la base DVF sur les ventes 2024-2025 est de 1 273 €/m². Selon le quartier, les prix demandés vont d'environ 1 150 €/m² à la Pépinière à 1 718 €/m² au secteur Forges-Miotte.
Pourquoi l'immobilier est-il si peu cher à Belfort ?
Trois facteurs se combinent : une population en baisse continue depuis 2012, un parc ancien dont une partie est difficile à louer sans rénovation énergétique, et 3 499 logements vacants, soit 12,6 % du parc. L'offre y dépasse durablement la demande.
Quel quartier est le plus cher de Belfort ?
Le secteur Forges — Miotte — Champ de Mars, autour de 1 718 €/m², soit 23 % au-dessus de la moyenne communale. La Vieille Ville suit à environ 1 550 €/m². L'amplitude reste modérée : 570 €/m² séparent le quartier le plus cher du moins cher.
Quel budget prévoir pour un T3 à Belfort ?
Comptez environ 98 000 € pour 70 m² au prix affiché, et souvent moins de 90 000 € au prix réellement constaté. Le T3 est la typologie la plus représentée à Belfort, avec 7 493 logements, soit 31,7 % des résidences principales.
Quel rendement locatif peut-on attendre à Belfort ?
Les loyers se situent autour de 17 €/m² pour un studio, 13 €/m² pour un T2 et 11 €/m² pour un T3 ou plus. Rapportés aux prix d'achat, ces niveaux donnent un rendement brut de l'ordre de 9 à 11 %, avant charges, taxe foncière, travaux et vacance. Compte tenu du taux de vacance élevé, le rendement net dépend fortement de la qualité et de l'emplacement du bien.
Les prix montent-ils à Belfort ?
Très peu. Le prix médian des appartements est passé de 1 225 €/m² en 2021 à 1 289 €/m² en 2025, soit environ +5 % en quatre ans — nettement en deçà de l'inflation. Belfort est un marché de rendement locatif, pas de plus-value à la revente.
Peut-on négocier le prix d'un appartement à Belfort ?
Oui, et plus qu'ailleurs. L'écart moyen entre prix affichés et prix constatés approche 10 %, et dépasse 15 % sur certains secteurs. Les biens énergivores ou nécessitant des travaux se négocient nettement en dessous des moyennes publiées ici.
Belfort est-elle une ville de propriétaires ou de locataires ?
De locataires, très nettement : ils occupent 65,7 % des résidences principales, contre environ 40 % en moyenne nationale, et près de 31 % du parc relève du logement social. Avec 86 % d'appartements et 53 % de ménages d'une seule personne, la demande porte surtout sur les petites et moyennes surfaces.
À propos de ce portail
Qu'est-ce qu'Appartement Belfort ?
Appartement Belfort est un portail immobilier consacré au marché belfortain. Il a deux vocations : donner aux particuliers une lecture claire et sourcée du marché local — prix par quartier, loyers, composition du parc — et offrir aux agences immobilières de Belfort et du Territoire un espace de diffusion gratuit pour leurs annonces de vente et de location.
Qui édite ce site ?
Le site est édité par Dune Immo, éditeur de logiciels et de portails immobiliers. Nous développons depuis une vingtaine d'années Dune Gestion, la plateforme de gestion utilisée quotidiennement par des agences immobilières en France et en Suisse, et nous exploitons un réseau de portails locaux dans les deux pays. Nous ne sommes pas une agence immobilière : nous ne vendons ni ne louons de biens, et nous ne prenons aucune commission sur les transactions.
Le site propose-t-il déjà des annonces ?
Pas encore. Le portail vient d'ouvrir et les premières intégrations de flux agences sont en cours. Les pages de vente et de location seront publiées dès que les premiers portefeuilles seront raccordés. D'ici là, le site met à disposition l'analyse du marché belfortain et l'annuaire des agences de la ville.
Comment ce portail va-t-il évoluer ?
Par étapes. Dans un premier temps, l'ouverture des pages « à vendre » et « à louer », dès qu'un volume d'annonces suffisant est atteint. Ensuite, des pages dédiées à chaque quartier de Belfort — Vieille Ville, Châteaudun, Forges-Miotte, Bougenel et les autres — puis aux communes du Territoire : Valdoie, Danjoutin, Bavilliers, Offemont, Cravanche. Enfin, des guides pratiques sur l'achat, la vente, l'investissement locatif, le diagnostic énergétique et la fiscalité. Chaque page est ouverte lorsqu'elle a un contenu réel à proposer, jamais avant.
Je suis une agence belfortaine : comment publier mes annonces ?
La publication est gratuite, sans engagement et sans limite de nombre d'annonces. Aucun abonnement mensuel, aucune commission. Vos biens sont repris automatiquement depuis votre logiciel métier, quel qu'il soit — Apimo, Hektor, Périmmo, La Boîte Immo ou tout autre flux XML standard. Aucun changement d'outil n'est nécessaire de votre côté, et les contacts acquéreurs vous sont transmis directement, sans intermédiaire. Le portail est ouvert à toutes les agences de Belfort et du Territoire, sans exclusivité ni sélection. Ouvrez votre compte ou écrivez-nous.
Je cherche un logement à Belfort : que puis-je faire aujourd'hui ?
Vous pouvez consulter les prix relevés quartier par quartier pour situer votre budget, comparer les prix affichés aux prix réellement constatés pour préparer votre négociation, et parcourir l'annuaire des agences immobilières de Belfort pour identifier les professionnels actifs dans le secteur qui vous intéresse. Les annonces arriveront au fil des raccordements d'agences.
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